(一)房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期趨勢(shì)性因素

(1)隨著收入增長(zhǎng)產(chǎn)生的真實(shí)需求。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人均可支配收入增加，產(chǎn)生了對(duì)住房升級(jí)換代、改善居住條件的需求。調(diào)查表明，人均GDP與人均住房面積有很強(qiáng)的正相關(guān)性。居民住房消費(fèi)有三個(gè)發(fā)展階段——數(shù)量發(fā)展階段、數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段、整體發(fā)展階段。根據(jù)上海市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段。未來(lái)隨著人均GDP的增加，住房需求將會(huì)進(jìn)一步增加。

(2)城市化進(jìn)程拉動(dòng)住房需求增長(zhǎng)。1996年以來(lái)，我國(guó)進(jìn)入快速城市化階段，每年大約有2000萬(wàn)農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)常住人口。城市人口增長(zhǎng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會(huì)弓I起對(duì)城市住房需求的增長(zhǎng)。另外，在城市發(fā)展過(guò)程中，舊城改造產(chǎn)生了對(duì)住房的大量被動(dòng)需求。

(3)人口增加帶動(dòng)住房需錄增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)我國(guó)人口數(shù)量將在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，到本世紀(jì)中葉將達(dá)到16億人口，年平均凈增加1000萬(wàn)人以上。另?yè)?jù)“五普”資料顯示，進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)每年平均結(jié)婚人數(shù)達(dá)1000萬(wàn)對(duì)以上，按照農(nóng)村人口占人口總數(shù)的60％計(jì)算，將有400多萬(wàn)對(duì)城市人口結(jié)婚，假如每個(gè)家庭需要一套住房，則市場(chǎng)需求量為400多萬(wàn)套住房。大量增長(zhǎng)的婚育家庭將對(duì)住房產(chǎn)生巨大需求。

(4)住房制度改革釋放大量需求。1998年住房分配貨幣化改革以來(lái)，大量住房需求被釋放出來(lái)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經(jīng)達(dá)到極限，但是已售公有住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放將會(huì)促進(jìn)新的住房需求增長(zhǎng)。

(5)傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)致住房需求增長(zhǎng)。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為房產(chǎn)是最持久的且可以傳承的財(cái)產(chǎn)。在這種觀念下，人們往往傾向于購(gòu)房置業(yè)，寧買不租，追求住房的一步到位。而一個(gè)民族的消費(fèi)習(xí)慣在短時(shí)間內(nèi)是很難改變的，所以在傳統(tǒng)習(xí)慣的作用下，我國(guó)住房需求被進(jìn)一步擴(kuò)大。